Механизмы рыночных и регулятивных коэффициентов для определения арендной платы публичных земельных участков в регионе

Abstract

Учитывая неразработанность в зарубежных исследованиях многофакторной модели с использованием специальных коэффициентов для определения арендной платы за публичные земельные участки, в статье проанализированы и обобщены существующие в отечественной науке теоретико-методологические и нормативно-методические подходы к расчету значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К) и категории пользователей (К), которые используются для земельных участков, предоставляемых в арендное пользование физическим и юридическим лицам без проведения конкурсных процедур, государственная собственность на которые не разграничена, либо находящихся в собственности муниципального образования. На основе принципов и подходов теории оценки стоимости имущества (доходного и сравнительного) показаны проблемы и недостатки существующих методов, в рамках которых до сих пор так и не разработаны специальные и корректные алгоритмы для определения коэффициентов К и К1 В результате исследования на основе методологии институциональной экономической теории контрактов посредством выделения рыночных и нерыночных (иерархических и гибридных) механизмов регуляции были разграничены коэффициенты К и К1, что позволило подвести под рассматриваемые показатели теоретико-методологическое обоснование их различного институционального содержания и разработать экономико-математические алгоритмы для расчета рыночных коэффициентов (К), учитывающих виды разрешенного использования земельных участков, и регулятивных коэффициентов (К1), учитывающих категории пользователей через механизмы преференций и ограничений в сфере арендного землепользования. Разработанные методики были апробированы путем выполнения комплексных практических расчетов, в результате которых получены и обоснованы конкретные значения коэффициентов К и К1 для всех 18 сельсоветов Первомайского района Алтайского края по всем 112 кодам видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным к применению. Разработанные методические рекомендации могут быть положены в основу методик муниципальных образований в Российской Федерации и за рубежом, что повысит эффективность и прозрачность аренды публичных земель.

As opposed to international studies, Russian scientists apply multifactorial models with specific coefficients to determine the rent for public lands. This research analyses and summarises the existing theoretical and normative approaches to coefficient calculation covered by domestic literature. We examine two types of coefficients: permitted use of land (K) and categories of land users (K1). Based on the property valuation theory (income and comparative approaches), we demonstrated problems and disadvantages of the methods currently used to determine K and K1 coefficients. Then, using the economic contract theory, we identified market and non-market (hybrid and hierarchical) regulation mechanisms and distinguished K and K1 coefficients. Institutional differences of these indicators were theoretically substantiated. As a result, we developed economic algorithms for calculating market (K) and regulatory (K1) coefficients that take into account both types of permitted use of land (for K) and categories of land users (for K) by considering preferences and restrictions in the field. The elaborated methodology was tested by performing complex calculations, which allowed us to obtain the values of K and K1 coefficients for 18 local councils located in Pervomaysky District of Altai Krai for 112 types of permitted use of land. Proposed methodological recommendations can be applied for developing municipal programmes in Russia and abroad to increase the effectiveness and transparency of public land rent.